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Le logement décent

La loi du 13 décembre 2000, dite “loi SRU“, exige que le bailleur délivre un logement correspondant en tous points à des critères de décence. Les pouvoirs publics ont souhaité donner les moyens aux locataires de logements insalubres, de “taudis“, de faire valoir leurs droits. Mais la loi “SRU“ vise aussi les bailleurs de bonne foi qui, sans le savoir, proposent des logements qui peuvent s’avérer dangereux pour la santé ou la sécurité de leurs occupants.

La loi “SRU“ présente le grand intérêt de donner enfin une définition claire et précise de ce que doit être un logement décent et de fournir  au locataire les moyens juridiques de faire valoir ses droits en cas de besoin.

Le bailleur a donc fortement intérêt à contrôler ou à faire contrôler la conformité aux critères de décence du logement qu’il s’apprête à louer. Cela lui évitera de s’exposer à un recours de son locataire en cours de bail susceptible de déboucher sur un contentieux et d’engendrer pour lui des difficultés financières imprévisibles parmi lesquelles l’obligation de réaliser les travaux de remise aux normes à ses seuls frais ou d’accepter une réduction du loyer.

 

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

 

Selon, l’art. 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“.

 

Immeubles concernés

 

La notion de décence s’applique à tous les logements loués, meublés ou non, à l’exclusion des locations à caractère saisonnier.

Conseil :


Pour s’assurer que le logement présente bien toutes les caractéristiques de la décence et pour éviter bien des litiges, il est fortement recommandé au propriétaire de faire réaliser un constat de conformité aux normes de décence par un diagnostiqueur immobilier avant la mise en location. Si le logement est conforme, le propriétaire annexera le constat au bail et le fera signer par le locataire. Si le logement n’est pas conforme aux normes de décence, il devra réaliser les travaux nécessaires avant la signature du bail sous peine de s’exposer aux recours du locataire.

Certaines communes dont la liste est donnée par deux arrêtés (l’arrêté du 24 avril 2007 et l’arrêté du 30 octobre 2007) se sont portées volontaires pour une expérimentation dans le cadre de la loi engagement national pour le logement (ENL). Les propriétaires de logements datant de plus de 30 ans et situés dans ces communes doivent déposer une déclaration de mise en location préalablement à l’entrée du premier locataire.

 

Les critères de décence

 

Les exigences relatives à la décence, elles sont quatorze, concernent la composition du logement, ses éléments d’équipements et de confort ainsi que son état :

Norme de surface et de volume :

 Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

Le confort du logement :

  Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
  Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.
  La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.

La présence de matériaux contenant de l’amiante est clairement incompatible avec l’obligation de délivrer un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé des locataires. En outre, la jurisprudence est venue confirmer que le bailleur doit procéder à des travaux de désamiantage avant l’entrée du locataire dans le logement. 

En conséquence, il est recommandé au bailleur, si la location porte sur les parties privatives d’un immeuble à usage d’habitation, de faire réaliser un diagnostic amiante et de le joindre au bail.

  Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.
  Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  Les pièces principales destinées au séjour et au sommeil, doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
  Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité.

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

  Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

  Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

  Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents munis de siphon.

  Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

  Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimentée en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

  Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

 

Les recours du locataire dont le logement ne répond pas aux normes de décence

 

Si le logement ne répond pas aux normes de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. La demande peut être notifiée à tout moment, même plusieurs années après la conclusion du bail.

 

Les signes de non-décence

 

Le caractère manifeste des risques signifie qu’ils sont visibles et détectables par toute personne à l’occasion d’une visite attentive, sans l’aide d’un professionnel. Dans certains cas, seuls des signes laissant supposer l’existence d’un risque pourront être établis.

En ca de doute, vous pouvez faire appel à un professionnel pour vérifier et confirmer ou non la présence du risque.

Conseil :


Le recours à un diagnostiqueur immobilier est souhaitable : ce professionnel a les compétences nécessaires pour réaliser l’état des lieux et vous délivrer un certificat indiquant le ou les points éventuels de non-conformité aux critères de décence du logement loué.

Il est aussi possible de demander une visite de contrôle auprès des services d’hygiène ou de la DDASS ou encore de faire réaliser un constat d’huissier : l’acte est payant mais peut-être pris en charge par l’aide juridictionnelle.

Voici une liste de signes de non-conformité aux critères de décence que l’on peut retrouver dans une brochure éditée par le ministère de l’équipement et du logement disponible sur www.logement.gouv.fr.

L’immeuble et l’accès au logement :

  Les sols ne sont pas solides
  Les plafonds présentent un risque de chute de matériaux
  La toiture n’est pas étanche
  Les escaliers sont dangereux
  Les garde-corps sont descellés
  Les fenêtres ne sont pas étanches à l’eau
  Les fils électriques sont dénudés
  L’éclairage est défectueux
  Les canalisations de gaz sont détériorées
  Présence d’infiltrations ou remontées d’eau

Le logement dans sa globalité

  Les sols ne sont pas solides
  Les plafonds présentent un risque de chute de matériaux
  Les escaliers sont dangereux
  Les garde-corps sont descellés
  Revêtements dégradés et présence de plomb dans les peintures
  Présence de flocage, calorifugeage ou faux-plafonds dégradés contenant de l’amiante
  Présence d’infiltrations ou remontées d’eau
  L’installation électrique est dangereuse
  L’installation électrique ne permet pas le fonctionnement des appareils ménagers courants
  L’installation permettant un chauffage n’est pas adaptée

Les pièces principales

  L’éclairement naturel est insuffisant
  Les fenêtres ne s’ouvrent pas sur l’extérieur
  Les ouvertures ne permettent pas un renouvellement d’air suffisant
  L’éclairage électrique est défectueux
  Aucune pièce principale n’a un volume ou une surface suffisante

L’installation sanitaire

  Il n’y a pas de séparation entre les WC et la cuisine
  L’aménagement de la douche ou de la baignoire ne permet pas l’intimité (pour les logements de plus d’une pièce)
  La pression et le débit de l’eau sont insuffisants
  Il n’y a pas d’eau chaude
  Il n’y a pas de siphon
  L’évacuation est défectueuse
  L’éclairage électrique est défectueux

La cuisine

  Il n’y a pas d’évier
  Les plafonds présentent un risque de chute de matériaux
  Il n’y a pas d’évacuation des eaux usées
  La pression et le débit de l’eau sont insuffisants
  Il n’y a pas d’alimentation en eau potable
  Il n’y a pas d’alimentation en eau chaude
  L’aménagement ne permet pas de recevoir un appareil de cuisson
  L’éclairage électrique est défectueux

 

Les défauts les plus souvent constatés depuis l’entrée en vigueur de la loi concernent les réseaux et branchements de gaz ou d’électricité ainsi que les étanchéités.

 

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