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Les vices cachés

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’ « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. »

 

Pour la plupart de ces diagnostics, la sanction pour le vendeur en cas de méconnaissance de ses obligations est de ne pas être exonéré de sa garantie des vices cachés même en présence d’une clause d’exonération.

 

L’obligation du vendeur de garantir les vices cachés

 

Selon le code civil, le propriétaire vendeur est tenu de remettre à l’acquéreur le bien dans l’état prévu au contrat et de lui en garantir ses éventuels vices cachés. La garantie des vices cachés fait peser sur le vendeur un risque important. Lorsque le vice caché est reconnu par le juge, l’acquéreur peut, soit demander l’annulation du contrat de vente, soit une diminution du prix, même si le vendeur n’avait pas connaissance du défaut.

De plus, s’il est démontré que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente, il devra verser des dommages-intérêts à l’acquéreur. (pour plus de précisions sur les droits et recours de l’acquéreur, lire le chapitre 3).

 

Qu’est ce qu’un vice caché ?

 

Un vice caché est un défaut, non apparent lors de l’achat, qui empêche l’usage du bien dans des conditions normales. C’est le cas d’une installation de gaz s’avérant dangereuse, une infestation de termites ou encore de fissures rebouchées mais réapparues après la vente et résultant de l’insuffisance de fondations. C’est au seul juge d’estimer si ce défaut était réellement caché, qu’il existait bien au moment de la vente, qu’il est suffisamment grave pour empêcher ou gêner l’occupation normale du bien et que l’acquéreur n’en avait pas connaissance au moment de contracter.

 

La clause d’exonération de la garantie des vices cachés

 

La plupart du temps, dans l’avant contrat et le contrat de vente, une clause de non-garantie des vices est insérée précisant que l’acquéreur prend le bien en l'état et renonce à tout recours pour quelque cause que ce soit. Elle est généralement rédigée ainsi :

CHARGES ET CONDITIONS


La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir :
1° De prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. ...

Pour les risques entrant dans le champ des diagnostics contenus dans le DDT (amiante, plomb, risques naturels et technologiques, installations de gaz et d’électricité et termites), cette clause destinée à protéger le vendeur de recours fait effet si :

  Le vendeur a respecté son obligation d’annexer au contrat de vente un dossier de diagnostic valable et réalisé par un professionnel répondant à divers critères de compétence, d’indépendance et de solvabilité (voir 2ème partie de cet ouvrage).
  Le vendeur n’est pas un professionnel
  Le vendeur n’est pas de mauvaise foi

 

Pour les autres risques, la clause n’est valable que si le vendeur n’est pas un professionnel ou que si, par ailleurs, l’acquéreur n’est pas en mesure de prouver que le vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l'acte.

 

Le recours contre l’acheteur dans le cadre la garantie des vices cachés

 

L’existence d’un vice caché permet à l’acheteur de mettre en œuvre deux types d’actions :

  Une action “estimatoire” : il demande une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert. Il s’agit en fait de la prise en charge financière des travaux rendus nécessaires pour remettre le bien en état d’être utilisé dans des conditions normales.
  Une action “rédhibitoire” : il restitue le bien contre le remboursement de la somme versée, assortie des éventuels frais liés à la vente. Le choix de demander la résolution ne doit être envisagé dans les cas les plus graves car l’action rédhibitoire peut avoir des conséquences négatives pour l’acquéreur. Il est en effet censé n’avoir jamais été propriétaire et peut être condamné à verser une indemnité d’occupation au vendeur de bonne foi puisque celui-ci a été dépossédé de son bien.

Conseil


Si des défauts non mentionnés dans les diagnostics apparaissent dans les mois suivants votre installation, prenez contact avec le vendeur afin de lui demander, à l'amiable, le remboursement d’une partie du prix. Si aucun accord n’intervient avec lui, vous devez introduire une action en garantie des vices cachés auprès du tribunal de grande instance du lieu de situation du bien avec l'appui d'un avocat (voir ci-après). Vous devez agir rapidement : vous ne disposez en effet que de deux ans à compter du jour ou vous découvrez la présence du vice.

Outre la restitution ou la diminution du prix, l’acheteur peut aussi demander des dommages-intérêts s’il estime avoir subi un préjudice. Le vendeur de mauvaise foi devra réparer les préjudices liés à la présence du vice caché, peu importe que l’acheteur soit ou non un professionnel. C’est le cas par exemple d’un vendeur qui aurait sciemment caché des matériaux amiantés avant le passage de l’expert en diagnostic immobilier. Dans cet exemple, le préjudice indemnisable est généralement le coût des travaux de retrait.

 

Tout vendeur professionnel est considéré de mauvaise foi, même s’il ignorait l’existence du vice.

 

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